Son diversas las luces y sombras contenidas en la reciente ley de contratos de crédito inmobiliario, introducidos con la Ley 5/2019, de 15 de marzo. Estos contratos nacen con el objeto de dotar de mayor seguridad a los prestatarios, superando, en determinados supuestos de la norma, la condición de consumidor para fijarse únicamente en la condición de persona física del contratante a efectos de determinar el alcance de protección normativa.

La Ley de contratos de crédito inmobiliario tiene carácter imperativo (art. 3), es decir, todos los contratos a los que le sea de aplicación esta normativa no admitirán ningún tipo de renuncia por el prestatario ni se podrá modular ni a favor ni a peor lo dispuesto en la norma para ninguna de las partes.

 

Novedades en cuanto a la protección de los deudores

 

La principal novedad que trae consigo la Ley de contratos de crédito inmobiliario es la modificación del vencimiento anticipado ante el impago, la facultad del prestamista de reclamar la totalidad del préstamo en caso de impago de:

  • 3% del total o 12 cuotas durante la primera mitad del préstamo
  • 7% del total o 15 cuotas durante la segunda mitad del préstamo

Hasta ahora se aplicaba lo dispuesto en el art. 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 3 cuotas impagadas, aunque el contrato estipulara una cuantía inferior. Las modificaciones que se han ido sucediendo en la materia bien valen una pormenorizada reflexión para entender la situación del mercado inmobiliario de los últimos años, cosa que por criterios de espacio y tecnicismo no desarrollaremos aquí.

Otra de las novedades es la eliminación de la conocida cláusula suelo, fijándose en la norma que el interés remuneratorio nunca podrá ser negativo —implicaría intereses a favor del prestatario—, por lo que el interés remuneratorio mínimo será 0.

Se prohíbe, además, la venta vinculada al préstamo, salvo los seguros en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato, seguro de daños y los previstos en la normativa del mercado hipotecario.

Los gastos hipotecarios —hacienda, gestoría, notaría y registro— los asume el prestamista. Ahora el prestatario asumirá los gastos de tasación si dicha sociedad es escogida por él.

Por el contrario, los intereses de demora se fijan ahora en el interés remuneratorio más 3 puntos. Antes de esta ley el art. 114 de la Ley Hipotecaria fijaba el máximo del interés a tres veces el interés legal del dinero y el criterio del Tribunal Supremo fijaba el límite de la no abusividad en el interés remuneratorio más dos puntos, lo que supone sancionar con mayor vehemencia el incumplimiento del deudor .

 

Ámbito de aplicación de la Ley

 

La Ley de contratos de crédito inmobiliario requiere, para su aplicación, que al menos uno de los prestatarios sea persona física, distinguiéndose dos supuestos:

  • Préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble residencial: en este supuesto se pide que uno de los prestatarios, incluso los fiadores o garantes, sea persona física, superando así la condición de consumidor. Aquí se debe matizar:
    • Que la garantía sea una real inmobiliaria (la hipoteca es una de ellas).
    • Que el derecho real recaiga sobre un inmueble de uso residencial. Lo importante es que objetivamente sea susceptible de ser destinada a residencia. Bastará con ver la cédula de habitabilidad, su situación catastral u otro tipo de documento que permita objetivamente determinar que se trata de un inmueble de uso residencial.
  • Préstamos con la finalidad de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir: en este supuesto la norma requiere, aquí sí, que uno de los prestatarios o fiadores sea consumidor. El supuesto es el inverso al anterior:
    • No hay garantía real inmobiliaria, no se trata de inmueble de uso residencial o bien no hay garantía.
    • Ha de tratarse de un préstamo para adquirir o conservar derechos de propiedad, por ejemplo, cancelar un préstamo o un crédito anterior, pues su finalidad es conservar el inmueble.

A lo anterior, recordemos que consumidor es toda persona física que actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, a quienes les será de aplicación los dispuesto en la norma de consumidores y usuarios, TRLGDCYU, así como la norma de condiciones generales de la contratación, LCGC, con la protección frente a toda cláusula abusiva con el doble control de transparencia formal y material.

Por su parte, a un empresario que no reúna las condiciones de consumidor, así como a una persona jurídica, le será de aplicación la LCGC, pudiendo aplicarse únicamente el control de transparencia formal y no se podrá predicar la condición de abusiva de una cláusula.

 

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